Révision du loyer avec l’IRL : calcul, plafond et contestation (2026)
Votre propriétaire vient de vous annoncer une augmentation de loyer. Est-elle légale ? Dans quelles limites ? Et comment contester si le calcul est faux ?
Conditions pour réviser le loyer
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Elle n’est possible que si deux conditions sont réunies :
- Le bail contient une clause de révision (mention explicite de l’IRL)
- Le propriétaire la demande dans l’année suivant la date anniversaire du bail
Sans clause de révision dans le bail : aucune augmentation n’est possible pendant toute la durée du contrat, quelle que soit l’inflation.
Comment calculer la révision
La formule légale est :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence N) ÷ (IRL du même trimestre N−1)
Exemple : loyer de 900 €, IRL T3 2025 = 145,06, IRL T3 2024 = 143,78. Nouveau loyer = 900 × 145,06 ÷ 143,78 = 908 €.
Le trimestre de référence est celui mentionné dans votre bail (ou, à défaut, le dernier IRL connu à la date de signature).
Valeurs IRL 2024–2025
| Trimestre | Valeur IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T1 2025 | 143,78 | + 0,75 % |
| T2 2025 | 144,51 | + 0,83 % |
| T3 2025 | 145,06 | + 0,90 % |
| T4 2025 | 145,62 | + 0,94 % |
Source : INSEE, série 001515333. Mise à jour chaque trimestre.
Zone encadrée : règles spécifiques
Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier…), la révision IRL s’applique mais le loyer révisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si c’est le cas, la révision est plafonnée au loyer de référence majoré.
Contester une révision illégale
Trois situations permettent de contester :
- Pas de clause de révision dans le bail
- Mauvais trimestre IRL appliqué (erreur de calcul)
- Demande tardive (plus d’un an après la date anniversaire)
Envoyez une LRAR en expliquant l’erreur et en réclamant le trop-perçu. BailScan génère cette lettre automatiquement après analyse de votre bail.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Seulement si le bail contient une clause de révision annuelle. Sans cette clause, aucune augmentation n’est possible pendant toute la durée du bail.
De combien peut augmenter le loyer chaque année ?
La hausse est plafonnée à la variation de l’IRL. Pour 2025, cette variation est comprise entre + 0,75 % et + 0,94 % selon le trimestre de référence.
Mon propriétaire a oublié d’appliquer la révision les années précédentes. Peut-il réclamer un rattrapage ?
Non. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire qui n’a pas demandé la révision dans l’année perd ce droit pour la période concernée. Il ne peut pas réclamer un cumul les années suivantes.