En France, la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les baux d'habitation. Pourtant, des milliers de contrats en circulation contiennent des clauses totalement nulles et non avenues. Le problème : la plupart des locataires ne le savent pas.
Voici les 10 clauses illégales les plus fréquentes — et ce que vous pouvez faire si elles sont dans votre bail.
C'est la clause illégale numéro 1 en France. Un propriétaire ne peut pas vous interdire d'avoir un animal domestique dans un logement loué. Art. 10 loi du 9 juillet 1970
« Le locataire ne pourra détenir aucun animal dans le logement. »
Exception : les chiens de 1ère et 2ème catégorie (chiens dits dangereux) peuvent être interdits.
Votre propriétaire peut vous imposer une assurance habitation (c'est même obligatoire), mais il ne peut pas vous imposer de souscrire auprès d'une compagnie spécifique. Art. 7 loi 1989
Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut aller jusqu'à 2 mois. Tout montant supérieur est illégal. Art. 22 loi 1989
Une clause prévoyant une majoration automatique du loyer en cas de retard de paiement est réputée non écrite. Seuls les intérêts légaux peuvent être réclamés. Art. 4 loi 1989
Votre propriétaire ne peut pas vous interdire d'héberger des membres de votre famille ou des proches. Le bail est votre domicile, vous y exercez votre vie privée librement.
Certains baux font peser sur le locataire des travaux qui incombent légalement au propriétaire (ravalement, gros œuvre, chauffage...). Ces clauses sont nulles. Art. 6 loi 1989
« Le locataire devra remettre le logement en peinture neuve à sa sortie. »
Le propriétaire ne peut pas interdire l'exercice d'une activité professionnelle autorisée par la loi dans le logement (télétravail, profession libérale avec accueil de clientèle limité).
Si le bail prévoit une résiliation de plein droit en l'absence d'assurance, sans intervention du juge, cette clause est illégale. La résiliation nécessite toujours une procédure judiciaire.
La sous-location nécessite l'accord du propriétaire, mais une interdiction absolue et inconditionnelle peut être remise en question dans certains cas (logement social notamment).
Une clause imposant que tout litige soit traité au domicile du propriétaire est illégale. Le tribunal compétent est celui du lieu du logement loué. Art. 4 loi 1989
Ces clauses sont « réputées non écrites » — elles n'ont aucune valeur légale, même si elles sont dans votre contrat. Vous pouvez les ignorer légalement et demander leur suppression.
Pour agir concrètement, envoyez une lettre recommandée à votre propriétaire en citant l'article L. 4 de la loi du 6 juillet 1989, et demandez la modification de votre bail. En cas de refus, saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
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