Travaux dans votre logement : qui paie quoi ?
Chaudière en panne, peinture écaillée, joint qui fuit… La répartition des réparations entre locataire et propriétaire est précisément définie par la loi — mais beaucoup de propriétaires font porter des charges illégales sur leurs locataires.
La règle générale
Le propriétaire est responsable des grosses réparations et des éléments qui rendent le logement habitable. Le locataire est responsable de l’entretien courant et des petites réparations liées à l’usage normal.
À la charge du propriétaire
- Chaudière, radiateurs, système de chauffage central
- Toiture, murs porteurs, planchers, fondations
- Canalisations et installation électrique principale
- Fenêtres et volets si dégradation structurelle
- Ascenseur (maintenance et réparations importantes)
- Tout ce qui touche à la décence du logement
Obligation de décence. Si la chaudière tombe en panne en hiver, le propriétaire doit la réparer rapidement. Un refus peut justifier une demande de réduction de loyer.
À la charge du locataire
Le décret du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives :
- Entretien des robinets et remplacement des joints
- Remplacement des ampoules et fusibles
- Entretien annuel de la chaudière individuelle
- Débouchage des canalisations
- Entretien des sols et revêtements (nettoyage)
- Trous dans les murs (chevilles, clous)
- Serrures et poignées de portes
Les cas ambigus
La peinture se dégrade
L’usure normale de la peinture (jaunissement, petites écailles après plusieurs années) est à la charge du propriétaire. Seules les dégradations causées par le locataire (trous multiples, traces, salissures) peuvent être facturées.
L’électroménager en logement meublé
Si l’électroménager était fourni par le propriétaire, la réparation ou le remplacement est à sa charge si la panne n’est pas due à un usage anormal.
Vétusté : la grille de vétusté permet de calculer la dépréciation normale avec le temps. Un parquet posé il y a 20 ans ne peut pas vous être facturé à neuf.
Travaux urgents : que faire ?
Signaler par écrit avec photos
Email ou LRAR avec photos datées. Donnez un délai raisonnable (48h pour urgence).
Mise en demeure
Lettre recommandée formelle avec délai de réponse et menace de recours.
Intervention en urgence
En cas d’absence de chauffage en hiver, vous pouvez faire intervenir un professionnel et demander le remboursement au propriétaire.
Questions fréquentes
La peinture dégradée est-elle à ma charge ?
Seulement si la dégradation est due à votre usage. L’usure normale (jaunissement, petites écailles) est à la charge du propriétaire. La grille de vétusté s’applique.
Mon propriétaire refuse de changer la chaudière. Que faire ?
Envoyez une mise en demeure par LRAR. Si refus persistant, saisissez la CDC ou le tribunal judiciaire. En cas d’urgence (hiver), vous pouvez faire intervenir un professionnel et réclamer remboursement.